Spese condominiali tra venditore e compratore: la Cassazione ribadisce i principi sul riparto

La recente sentenza della Cassazione Civile n. 24236 del 2025 offre l'occasione per approfondire una delle questioni più delicate e ricorrenti nella pratica condominiale: il riparto delle spese tra venditore e compratore di un'unità immobiliare quando intervengano delibere assembleari per lavori straordinari. La pronuncia, pur rigettando il ricorso, consolida principi giurisprudenziali ormai consolidati che meritano un'analisi sistematica per la loro rilevanza pratica.

Massima

In tema di riparto delle spese condominiali tra alienante e acquirente di unità immobiliare, le obbligazioni relative a lavori di straordinaria manutenzione, innovazioni o ristrutturazioni delle parti comuni gravano sul soggetto che risulti proprietario al momento della delibera assembleare che ne approva l’esecuzione, avente natura costitutiva della relativa obbligazione, anche se i lavori o i pagamenti vengano eseguiti in epoca successiva al trasferimento. Nei rapporti esterni con il condominio opera la responsabilità solidale dell’acquirente ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. (nel testo previgente alla l. n. 220/2012), limitata all’anno in corso e a quello precedente, ma nei rapporti interni l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni sorte dopo l’acquisto, salvo diverso accordo.

Il Momento Costitutivo dell'Obbligazione: La Delibera Assembleare

Il principio cardine che emerge dalla giurisprudenza di legittimità è cristallino: l'obbligazione di partecipazione alle spese condominiali straordinarie sorge nel momento dell'approvazione della delibera assembleare che dispone l'esecuzione dei lavori, non quando questi vengono materialmente realizzati. Come chiarito dalla Suprema Corte, "la delibera assembleare ha valore costitutivo della relativa obbligazione", principio che trova conferma in numerose pronunce recenti.

Questa impostazione trova solide basi normative nell'articolo 1135 del codice civile, che attribuisce all'assemblea la competenza per deliberare "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni". La delibera non è un mero atto preparatorio, ma l'atto costitutivo dell'obbligazione che vincola tutti i condomini presenti al momento della sua approvazione.

La giurisprudenza di merito ha ulteriormente precisato che rileva esclusivamente "la delibera con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l'individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri", come evidenziato dal Tribunale di Arezzo nella sentenza n. 43 del 2025. Non assumono invece rilevanza le delibere meramente preparatorie o interlocutorie.

La Disciplina dell'Articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione

Il quadro normativo di riferimento è costituito dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, che nella sua formulazione previgente alla riforma del 2012 stabiliva un regime di responsabilità solidale dell'acquirente limitato al biennio antecedente l'acquisto. Questa norma opera una distinzione fondamentale tra rapporti esterni con il condominio e rapporti interni tra venditore e compratore.

Nei rapporti esterni, il condominio può agire indifferentemente contro il venditore o l'acquirente per le spese relative all'anno in corso e a quello precedente, beneficiando del regime di solidarietà passiva. Nei rapporti interni, invece, opera il principio generale della personalità delle obbligazioni: chi era proprietario al momento della delibera rimane il soggetto sostanzialmente obbligato, mentre l'acquirente che abbia pagato conserva il diritto di regresso.

Come precisato dalla Corte d'Appello di Firenze nella sentenza n. 2058 del 2024, "la responsabilità solidale dell'acquirente per i contributi condominiali si limita esclusivamente agli oneri relativi all'esercizio in corso al momento del trasferimento e a quello precedente, costituendo un'obbligazione autonoma creata ex novo dalla legge in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio".

Spese Ordinarie e Straordinarie: Criteri di Distinzione

La giurisprudenza ha elaborato criteri differenziati per il riparto delle spese ordinarie e straordinarie. Per le prime, l'onere di pagamento sorge nel momento in cui si compie l'attività gestionale afferente alla manutenzione, conservazione e godimento dei beni condominiali. Pertanto, anche se deliberate prima della vendita, le spese ordinarie gravano sull'acquirente se l'attività viene svolta dopo il trasferimento.

Per le spese straordinarie, invece, il criterio temporale è ancorato esclusivamente al momento della delibera. Come chiarito dal Tribunale di Nocera Inferiore nella sentenza n. 290 del 2025, "chi è proprietario dell'immobile alla data della delibera di approvazione dei lavori straordinari è colui che deve sostenerne tutti i relativi costi, mentre se successivamente alla delibera che approva la spesa straordinaria l'immobile viene venduto, l'acquirente può pretendere che il venditore sostenga le spese che l'assemblea condominiale ha deliberato prima della data del perfezionamento della vendita".

Il Diritto di Regresso e i Rapporti Interni

Il diritto di regresso dell'acquirente nei confronti del venditore rappresenta un corollario necessario del sistema delineato dalla normativa. L'articolo 1299 del codice civile disciplina il regresso tra condebitori, stabilendo che "il debitore in solido che ha pagato l'intero debito può ripetere dai condebitori soltanto la parte di ciascuno di essi".

La Corte d'Appello di Napoli nella sentenza n. 4651 del 2024 ha precisato che "nei rapporti interni tra cedente e acquirente, il principio della responsabilità solidale verso il condominio non esclude il diritto di rivalsa dell'acquirente nei confronti dei precedenti proprietari per le somme corrisposte in relazione a delibere assunte anteriormente al proprio subentro nella proprietà".

Orientamenti Giurisprudenziali Consolidati

La giurisprudenza di legittimità ha raggiunto un consolidamento pressoché definitivo sui principi applicabili. La sentenza del Tribunale di Padova n. 602 del 2024 ha ribadito che "il momento discriminante per l'attribuzione delle spese straordinarie è la data della delibera assembleare di autorizzazione dei lavori ex art. 1135 c.c., che ha valore costitutivo dell'obbligazione, non rilevando né il momento di esecuzione delle opere né la data di approvazione dei relativi stati di ripartizione".

Questo orientamento trova conferma anche nella giurisprudenza più recente, come evidenziato dalla sentenza del Tribunale di Potenza n. 306 del 2025, che ha precisato come "la delibera assembleare che dispone l'esecuzione di interventi di straordinaria amministrazione ha infatti valore costitutivo dell'obbligazione e risulta vincolante per tutti i condomini che rivestivano tale qualità al momento della sua approvazione".

Implicazioni Pratiche e Consigli Operativi

Dal quadro giurisprudenziale delineato emergono alcune indicazioni pratiche di fondamentale importanza per i professionisti del settore. In primo luogo, è essenziale verificare con precisione la data delle delibere assembleari che hanno approvato lavori straordinari, distinguendo tra delibere meramente preparatorie e quelle definitivamente esecutive.

In secondo luogo, nella redazione dei contratti di compravendita è opportuno inserire clausole specifiche che regolino il riparto delle spese condominiali, tenendo conto che tali pattuizioni, pur non essendo opponibili al condominio, sono pienamente efficaci nei rapporti interni tra le parti.

Infine, particolare attenzione deve essere prestata alla documentazione delle spese condominiali e alla loro classificazione temporale, considerando che l'onere della prova dell'inerenza della spesa all'anno in corso o a quello precedente grava sul condominio che invochi la responsabilità solidale dell'acquirente.

Conclusioni

La sentenza della Cassazione n. 24236 del 2025 conferma l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità sul riparto delle spese condominiali, offrendo ulteriori chiarimenti su aspetti processuali e sostanziali di particolare rilevanza pratica. I principi affermati costituiscono un punto di riferimento stabile per la risoluzione delle controversie in materia, garantendo certezza giuridica e prevedibilità delle decisioni.

La distinzione tra rapporti esterni e interni, il valore costitutivo della delibera assembleare e il diritto di regresso dell'acquirente rappresentano i pilastri di un sistema normativo che, pur nella sua complessità, offre strumenti adeguati per una equa ripartizione degli oneri condominiali tra i soggetti coinvolti nel trasferimento immobiliare.

Commento

La sentenza si inserisce in un filone giurisprudenziale costante, volto a rafforzare la certezza dei rapporti obbligatori in ambito condominiale.

Il criterio dell’imputazione delle spese sulla base della delibera assembleare, anziché del momento dell’esborso, garantisce una chiara individuazione del soggetto obbligato. Nei rapporti interni, la disciplina dell’art. 63 disp. att. c.c. è correttamente circoscritta, evitando indebite estensioni della responsabilità dell’acquirente.

Particolarmente rilevante è l’esclusione dell’eccezione di arricchimento senza causa, che la Corte reputa estranea al perimetro del giudizio: un orientamento che conferma la tipicità dei criteri legali di riparto delle spese condominiali, derogabili solo da patti contrattuali inter partes, comunque inopponibili al condominio.

Riferimenti normativi

• Art. 63 disp. att. c.c. (ante riforma 2012)

• Art. 92 c.p.c.

• Art. 1243 c.c.

• Art. 1299 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. II, ord. 28 aprile 2021, n. 11199

• Cass., Sez. II, ord. 9 maggio 2022, n. 14531

• Cass., Sez. I, 4 agosto 2017, n. 19613

• Cass., Sez. II, ord. 8 maggio 2024, n. 12697