La Corte d’Appello di Salerno sul ruolo giuridico dei frontalini dei balconi nelle spese condominiali

La sentenza n. 924 del 1° novembre 2025 della Corte d’Appello di Salerno affronta un tema di grande rilevanza nel diritto condominiale: la qualificazione dei frontalini dei balconi e la legittimità della ripartizione delle spese per i lavori urgenti di messa in sicurezza condominiale.

Qualificazione dei frontalini come parti comuni

Gli appellanti contestavano che i frontalini dei balconi fossero proprietà esclusiva dei singoli condomini e quindi non soggetti a spese condominiali comuni, in ragione di una presunta esclusività della pertinenza. Al contrario, la Corte ha rimarcato che i frontalini, pur facenti parte di balconi privati, svolgono una funzione estetica e decorativa fondamentale per l’intero fabbricato.

In base a consolidata giurisprudenza, mutuata e richiamata dalla sentenza (Cass. 2018/27414, oltre a precedenti del 2000, 2004, 2012 e 2017), tali elementi architettonici devono essere considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. per cui le spese di riparazione o rifacimento ricadono su tutti i condomini in proporzione alle quote di proprietà.

Lavori urgenti di spicconatura e obblighi condominiali

Nella fattispecie, i lavori di spicconatura hanno avuto carattere urgente per la messa in sicurezza della facciata e dei frontalini, necessari per eliminare parti ammalorate e potenzialmente pericolose. La Corte ha ribadito che la finalità di tutela e conservazione della sicurezza dell’edificio è una responsabilità comune, da cui derivano obblighi condivisi di spesa ai sensi dell’art. 1130 c.c. sull’amministratore e art. 1123 c.c. sulla ripartizione degli oneri.

Anche qualora vi fosse stata una manutenzione carente da parte di alcuni singoli proprietari, la Corte ha evidenziato che questo non esclude la contribuzione generale alle spese, poiché l’intervento ha riguardato parti comuni funzionali alla sicurezza collettiva.

Implicazioni pratiche per condomini e amministratori

Questa sentenza rafforza la linea interpretativa secondo cui gli elementi strutturali o decorativi esterni dei balconi, come i frontalini, sono da considerarsi parte del patrimonio comune. Pertanto, gli interventi urgenti di manutenzione e messa in sicurezza, anche se riguardanti elementi in apparenza di pertinenza esclusiva, devono essere sostenuti dall’intero condominio.

Per gli amministratori condominiali la decisione suggerisce un solido fondamento giuridico per richiedere e giustificare la ripartizione delle spese di tali interventi a tutti i condomini, evitando contenziosi basati su una distinzione tra proprietà comune ed esclusiva che non trova supporto in questo caso concreto.