Condominio: le irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore

L'amministrazione condominiale rappresenta un ruolo di particolare delicatezza e responsabilità, caratterizzato da specifici obblighi normativi la cui violazione può determinare conseguenze significative, fino alla revoca dell'incarico. Il decreto del Tribunale di Milano n. 955/2018 che abbiamo analizzato offre un esempio paradigmatico delle irregolarità che possono giustificare tale drastica misura, fornendo l'occasione per un approfondimento sistematico della materia.

Il quadro normativo di riferimento

La disciplina della revoca dell'amministratore trova il suo fondamento nell'articolo 1129 del Codice civile, che al comma 11 stabilisce il principio generale secondo cui "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio". La norma prevede inoltre che la revoca possa essere disposta dall'autorità giudiziaria "su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità".

Il legislatore ha poi specificato al comma 12 un elenco non esaustivo di condotte che costituiscono gravi irregolarità, tra cui l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari, la violazione degli obblighi contabili e la gestione secondo modalità che possono generare confusione patrimoniale.

Le irregolarità emerse nel caso del Tribunale di Milano

Il decreto milanese evidenzia una serie di violazioni particolarmente significative che meritano attenta analisi. L'amministratore era stato accusato di aver violato l'articolo 1129, comma 12, numeri 7 e 8 del Codice civile, per non aver adempiuto agli obblighi di comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali e per non aver indicato i locali, i giorni e le ore per la visione dei registri condominiali.

Particolarmente rilevante appare la violazione dell'articolo 1130, numeri 6 e 7 del Codice civile, relativa alla mancata tenuta del registro di anagrafe condominiale e del registro di contabilità. Come evidenziato dalla giurisprudenza più recente, il Tribunale civile Santa Maria Capua Vetere sentenza n. 1318 del 22 aprile 2025 ha chiarito che "costituisce grave irregolarità, ai sensi dell'art. 1129 comma 12 n. 3 c.c., l'utilizzo da parte dell'amministratore di una carta prepagata in luogo del conto corrente bancario o postale intestato al condominio, non essendo tale strumento di pagamento elettronico assimilabile per funzionalità e caratteristiche al conto corrente prescritto dalla legge".

L'evoluzione degli obblighi contabili dopo la riforma del 2012

Un aspetto di particolare rilievo riguarda l'evoluzione degli obblighi contabili dell'amministratore successivamente alla riforma del condominio introdotta dalla Legge 220/2012. Come precisato dal Tribunale civile Genova sentenza n. 184 del 22 gennaio 2025, "prima della riforma non erano previste indicazioni precise su forma e contenuto del rendiconto condominiale", mentre successivamente si applicano gli obblighi dettagliati degli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del Codice civile.

L'articolo 1130-bis del Codice civile ha infatti introdotto specifiche prescrizioni secondo cui "il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione".

Le irregolarità nella gestione contabile

La giurisprudenza ha chiarito che costituiscono irregolarità rilevanti ai fini della revoca diverse condotte relative alla gestione contabile. Il Tribunale civile Trieste sentenza n. 620 del 9 luglio 2025 ha precisato che integrano inadempimento "l'assenza di documentazione giustificativa dei pagamenti, la mancanza delle ricevute dei versamenti effettuati dai condomini, l'effettuazione di versamenti in contante privi di causale, l'esecuzione di operazioni mediante assegni senza conservazione delle matrici e senza indicazione del motivo dei pagamenti".

Analogamente, il Tribunale civile Castrovillari sentenza n. 825 del 8 maggio 2025 ha stabilito che "è annullabile la delibera di approvazione del bilancio consuntivo che si limiti a meri riepiloghi finanziari privi di specificazione delle poste e delle relative imputazioni, non consentendo la consapevole valutazione degli atti gestori".

La violazione degli obblighi di informazione

Un'altra categoria di irregolarità particolarmente rilevante riguarda la violazione degli obblighi di informazione verso i condomini. L'articolo 1131, comma 3 del Codice civile stabilisce che "qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini".

Il Tribunale civile Pescara sentenza n. 125 del 29 gennaio 2025 ha chiarito che "costituisce inadempimento, ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'omessa informativa all'assemblea dell'azione giudiziaria intentata contro il condominio. Tale inadempimento, pur integrando giusta causa di revoca, non priva l'amministratore del diritto al compenso per l'attività di gestione ordinaria e straordinaria effettivamente svolta".

La mancata convocazione delle assemblee

Tra le irregolarità più gravi figura la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale. L'articolo 1130, numero 10 del Codice civile impone all'amministratore di "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Il Tribunale civile Roma sentenza n. 549 del 13 gennaio 2025 ha stabilito che "costituisce inadempimento rilevante del mandato gestorio la mancata approvazione dei documenti contabili dell'ente ex art. 1130, n. 10, c.c. per tutta la durata del mandato e la mancata convocazione di assemblee, risultando del tutto irrilevante che l'amministratore abbia provveduto alla rendicontazione solo al momento del passaggio di consegne con il nuovo amministratore".

Le conseguenze della revoca per giusta causa

Quando la revoca è disposta per giusta causa, le conseguenze per l'amministratore sono significative ma non comportano la perdita totale dei diritti maturati. Come chiarito dal Tribunale civile Santa Maria Capua Vetere sentenza n. 1318 del 22 aprile 2025, "qualora la revoca anticipata sia disposta per giusta causa, l'amministratore ha comunque diritto al compenso pro rata temporis per il periodo effettivamente svolto e al rimborso delle spese documentate, ma non al risarcimento del danno per mancato guadagno relativo al periodo residuo".

Il procedimento di revoca giudiziale

Un aspetto procedurale di particolare importanza riguarda le modalità di attivazione della revoca giudiziale. La Cassazione civile Sez. II sentenza n. 14039 del 26 maggio 2025 ha precisato che "è inammissibile, per carenza di interesse, la domanda dell'assemblea o di ciascun condomino, ex art. 1129 comma 11 c.c., diretta ad ottenere la revoca dell'amministratore cessato dall'incarico per la decorrenza di due anni dalla nomina".

Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che la revoca giudiziale deve essere richiesta attraverso il procedimento di volontaria giurisdizione previsto dall'articolo 64 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, e non mediante azione ordinaria di cognizione.

Considerazioni conclusive

Il caso analizzato dal Tribunale di Milano evidenzia come la figura dell'amministratore condominiale sia soggetta a un rigoroso sistema di controlli e responsabilità. Le irregolarità che possono giustificare la revoca spaziano dalla violazione degli obblighi contabili e informativi alla mancata convocazione delle assemblee, fino alla gestione secondo modalità che generano confusione patrimoniale.

La riforma del 2012 ha significativamente innalzato gli standard richiesti agli amministratori, introducendo obblighi specifici e dettagliati la cui violazione può comportare conseguenze severe. Tuttavia, la giurisprudenza ha anche chiarito che la revoca per giusta causa non priva completamente l'amministratore dei diritti maturati per l'attività effettivamente svolta, bilanciando così le esigenze di tutela del condominio con i principi di equità nei rapporti contrattuali.

La corretta comprensione di questi principi risulta fondamentale tanto per gli amministratori, che devono essere consapevoli degli obblighi cui sono tenuti, quanto per i condomini, che devono conoscere gli strumenti a loro disposizione per tutelare i propri diritti e gli interessi della collettività condominiale.