La nullità delle delibere condominiali per impossibilità giuridica dell'oggetto: l'analisi della sentenza del Tribunale di Teramo n. 681/2025

La recente pronuncia del Tribunale di Teramo, sentenza n. 681 del 7 giugno 2025, offre un importante contributo alla comprensione dei principi che governano l'invalidità delle deliberazioni condominiali, confermando l'orientamento giurisprudenziale consolidato sulla distinzione tra nullità e annullabilità e fornendo un'applicazione pratica dei criteri elaborati dalla Suprema Corte per identificare i vizi che privano le delibere di "cittadinanza nel mondo giuridico".

Il caso e la decisione del Tribunale

La vicenda processuale ha visto due condomine impugnare la delibera assembleare del 26 giugno 2021 che aveva approvato modifiche al bilancio consuntivo straordinario, contestando specificamente i punti 2 e 3 dell'ordine del giorno. Secondo le ricorrenti, anziché eliminare dal bilancio gli importi illegittimamente imputati loro per lavori individuali su parti non comuni, l'assemblea aveva approvato uno sgravio delle somme in loro favore per interventi che avevano interessato parti private del condominio.

Il Tribunale ha accolto l'impugnazione, dichiarando la nullità parziale della delibera limitatamente ai punti contestati, sulla base di una precedente sentenza dello stesso Tribunale che aveva già accertato la natura privata dei balconi oggetto dei lavori e l'illegittimità dell'imputazione delle relative spese alle condomine senza il loro consenso.

I principi consolidati sulla nullità delle delibere condominiali

La pronuncia si inserisce nel solco tracciato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, che ha definitivamente chiarito come l'art. 1137 del codice civile, pur configurando l'impugnazione delle delibere condominiali come azione di annullamento, non consenta di ritenere che la categoria della nullità sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni assembleari.

Come precisato dalla Suprema Corte, esistono categorie giuridiche che "scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge", e la nullità mantiene un ambito applicativo residuale per quei vizi "talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico". In particolare, la deliberazione assembleare deve ritenersi affetta da nullità nei casi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico, e contenuto illecito contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.

L'impossibilità giuridica dell'oggetto e i limiti delle attribuzioni assembleari

Il caso esaminato dal Tribunale di Teramo si inquadra perfettamente nell'ipotesi di impossibilità giuridica dell'oggetto, che va valutata in relazione alle attribuzioni proprie dell'assemblea. Come chiarito dalle Sezioni Unite, l'assemblea condominiale, quale organo deliberativo della collettività, può occuparsi esclusivamente della gestione dei beni e dei servizi comuni, essendo abilitata ad adottare qualunque provvedimento purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.

Il principio fondamentale è che l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali né occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, poiché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea basato sulla maggioranza, ma richiede il ricorso al metodo contrattuale fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.

La natura giuridica dei balconi aggettanti

Un aspetto centrale della pronuncia riguarda la qualificazione giuridica dei balconi aggettanti, che il Tribunale ha riconosciuto come beni di proprietà esclusiva sulla base della precedente sentenza n. 425/2021. Questa qualificazione trova pieno riscontro nella giurisprudenza consolidata, come confermato dalla Cassazione civile con la sentenza n. 13509 del 27 luglio 2012, secondo cui "i balconi aggettanti che sporgono dalla facciata dell'edificio condominiale costituiscono prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono".

La ratio di tale orientamento risiede nel fatto che i balconi aggettanti non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio, diversamente da quanto accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio, e la loro funzione primaria consiste esclusivamente nel consentire l'affaccio, analogamente a qualsiasi altro balcone di pertinenza esclusiva.

L'efficacia del giudicato e la vincolatività delle pronunce precedenti

Il Tribunale ha posto particolare enfasi sull'efficacia del giudicato derivante dalla precedente sentenza n. 425/2021, che aveva già accertato la natura privata dei balconi e l'illegittimità dell'imputazione delle relative spese alle condomine. Come osservato dal giudice, tale pronuncia, "peraltro coperta dall'efficacia del giudicato (circostanza, questa, incontestata tra le parti)", imponeva all'assemblea condominiale di deliberare in conformità a tale pronunciamento.

Questo aspetto evidenzia come l'efficacia del giudicato operi non solo nei rapporti tra le parti del processo, ma anche nei confronti dell'ente condominiale, vincolando le future deliberazioni assembleari al rispetto dei principi e degli accertamenti contenuti nella sentenza passata in giudicato.

Il regolamento condominiale e la deroga alla natura privata

La pronuncia affronta anche la questione del regolamento condominiale, che secondo il convenuto avrebbe potuto giustificare un diverso trattamento dei balconi. Il Tribunale ha chiarito che l'art. 7 del regolamento condominiale, pur riconoscendo la natura privata dei balconi, prevede una deroga limitata ai casi in cui i lavori siano di "indole generale".

Tuttavia, il giudice ha precisato che il convenuto ha omesso di provare la circostanza dell'asserita "indole generale" dei lavori svolti, e che dalla delibera assembleare del 23 settembre 2017 risultava espressamente che "i lavori attuali necessari al risanamento dei balconi (frontalini, parapetti ecc...), eccetto i lastrici solari, sono di proprietà esclusiva e non possono essere trattati come parti comuni in quanto non si tratta di lavori di indole generale".

La nullità parziale e il principio di conservazione

Un aspetto di particolare interesse della pronuncia riguarda l'applicazione del principio di conservazione degli atti. Il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera limitatamente ai punti 2 e 3 dell'ordine del giorno, "senza inibizione degli effetti giuridici creatisi in relazione agli altri punti all'ordine del giorno discussi e deliberati, in ossequio al principio di conservazione degli atti promanati da un atto nullo e di tutela dei diritti acquisiti da terzi in buona fede in conseguenza di esso".

Questo approccio dimostra come il giudice abbia applicato con equilibrio i principi della nullità, evitando di estendere gli effetti caducatori oltre quanto strettamente necessario per rimuovere il vizio accertato, in linea con i principi generali di conservazione degli atti giuridici.

Le implicazioni per la consulenza tecnica d'ufficio

La sentenza evidenzia anche l'importanza della consulenza tecnica d'ufficio nell'accertamento dei fatti rilevanti per la decisione. Il Tribunale ha espressamente riconosciuto che le conclusioni del CTU "meritano ampia condivisione da parte del Tribunale in quanto esenti da censure motivazionali e da vizi logico-giuridici", utilizzando i risultati della consulenza per determinare gli importi da espungere dal bilancio consuntivo straordinario.

Questo aspetto sottolinea l'importanza di un'adeguata istruzione tecnica nelle controversie condominiali, particolarmente quando si tratta di accertare la natura giuridica di determinate parti dell'edificio e la corretta imputazione delle relative spese.

Le conseguenze processuali e la liquidazione delle spese

Dal punto di vista processuale, la pronuncia conferma l'applicazione dei principi generali sulla soccombenza, con la condanna del condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, delle spese di mediazione e delle spese di CTU. Il Tribunale ha liquidato le spese "alla luce dei parametri di cui al DM 147/2022 ed in considerazione dell'assenza di particolari questioni di diritto nella concreta fattispecie".

Particolarmente significativa è la liquidazione delle spese di mediazione, "non concretamente effettuata per mancata partecipazione del Condominio all'invito", che il giudice ha liquidato "solo in via equitativa mancando in atti la prova dell'avvenuto esborso da parte delle attrici".

Riflessioni conclusive e prospettive applicative

La sentenza del Tribunale di Teramo rappresenta un'applicazione esemplare dei principi consolidati dalla giurisprudenza di legittimità in materia di nullità delle delibere condominiali. La pronuncia dimostra come la categoria della nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto mantenga un ruolo fondamentale nella tutela dei diritti dei condomini, particolarmente quando l'assemblea deliberi su materie che esulano dalle proprie attribuzioni.

L'orientamento confermato dalla sentenza evidenzia l'importanza di una corretta qualificazione giuridica delle parti dell'edificio condominiale, distinguendo tra beni comuni e beni di proprietà esclusiva, e sottolinea come tale distinzione abbia conseguenze dirette sulla validità delle deliberazioni assembleari e sulla ripartizione delle spese.

Dal punto di vista pratico, la pronuncia offre importanti indicazioni per amministratori e professionisti del settore, evidenziando la necessità di verificare attentamente la natura giuridica delle parti dell'edificio oggetto di interventi manutentivi e di acquisire il consenso dei proprietari esclusivi quando i lavori interessino beni non comuni.

La sentenza conferma inoltre l'efficacia del giudicato come strumento di stabilizzazione dei rapporti condominiali, dimostrando come le pronunce giudiziali definitive vincolino le future deliberazioni assembleari e impediscano all'ente condominiale di adottare decisioni in contrasto con gli accertamenti già operati dall'autorità giudiziaria.

L'approccio equilibrato del Tribunale nell'applicazione del principio di conservazione degli atti, limitando la nullità alle sole parti viziate della delibera, rappresenta infine un modello di riferimento per la gestione delle controversie condominiali, dimostrando come sia possibile tutelare efficacemente i diritti dei singoli condomini senza compromettere inutilmente la stabilità delle decisioni assembleari.